鄭竹俐

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內容來自sina新聞

山東保障房"質""量"全國居前 四大瓶頸待解決

  截至8月底，山東保障性住房開工37.3萬套，完成國傢任務95.9%，數量方面位列全國第5位。而質量方面，山東省住建廳副廳長李力表示，山東保障房的工程質量比商品房的要求更高、更硬，已連續兩年位居全國第1位。

  然而，22日，在省政協保障性住房建設工作情況專題視察座談會上，山東發改委、山東財政廳等多個省直部門將保障性安居住房建設遇到的瓶頸性問題指向瞭幾乎同樣的方向：資金缺口大，商業銀行提高對棚戶區改造項目的貸款門檻；房地產不景氣，房產商建設保障房積極性減弱；保障性住房價格管理政策滯後，開發建設成本核算缺乏統一依據，出現瞭各地定價范圍各異、標準各異的問題。

  山東保障房工程質量全國第一，形成"山東經驗"

  據山東省住建廳統計，2014年，國傢安排山東保障性住房建設任務38.86萬套，須基本建成18.97萬套。截至8月底，山東開工建設保障性住房37.3萬套，開工任務完成率95.9%；基本建成17.3萬套，完成率91.1%。

  從保障性住房分類完成情況來看，棚戶區改造30.2萬套，完成年度任務的96.8%；新開工公共租賃住房5.4萬套、經濟適用房0.67萬套、限價商品住房0.97萬套，分別完成年度任務的83%、101.5%、209.8%。

  "今年，中央分配的保障性住房建設任務比去年增加瞭15.3萬戶，任務比較重。但我省保障性住房建設的質量和數量仍走在全國前列，其中建設數量超過國傢任務量幾萬套。2012年和2房屋二胎代書缺錢急用哪裡借錢013年的全國保障房質量專項檢查中，山東連續兩年位居全國第一位。另外，在保障房的分配方面、後期管理方面，山東都有很多創新點。"省住建廳住房保障處副處長程懷中說，例如，日常交通開支對於保障房裡中低收入群眾也是一筆不小的生活開支，所以為瞭減少中低收入群眾的生活成本，保障性住房在規劃選址時，都會建在市中心或交通比較便利的城市區域。對集中建設的保障房，同步配套建設水電氣暖以及道路、通訊、排污等市政基礎設施，做到配套設施與主體工程同步規劃、同期建設、同時運行。

  省住建廳副廳長李力還在會上透露瞭一個細節，今年以來，在不到一年的時間裡，總理對山東保障性安居住房已經做過兩次重要批示，肯定瞭保障房建設的"山東經驗"，尤其是山東在質量、數量、分配方式和後期管理等4個方面的努力和創新。

  另外，在保障房用地指標方面，山東省國土資源廳總經濟師曲榮鵬介紹，今年山東保障房約需用地2156.56公頃。截至8月底，已落實1946.37公頃，確保瞭90.25%的用地需求。"在山東，保障性住房的用地指標不是問題。國土資源廳根據各地的用地需求，為保障房用地需求開辟綠色通道，確保用地指標應保盡保。並於9月底前，將保障性安居用地任務全部落實到位。"

  住房保障范圍擴至全體進城務工人員，拆遷補償款免征個人所得稅

  目前，山東在保障房方面已經全面取消戶籍限制，將進城務工人員全部納入住房保障范圍，17設區的市全部將在城鎮穩定就業的外來務工人員納入公共租賃住房供應范圍。作為申請保障性住房的前期審核部門，山東省民政廳副廳長周雲平介紹，今年上半年山東共核對保障性住房申請對象5.27萬人次，對其中符合保障條件的5.15萬人次由縣市區住房保障部分優先給予保障。

  隨著山東住房保障范圍的擴大，保障性住房建設所需資金如何籌集，成為人們關註的焦點。根據山東省財政廳統計數據顯示，到目前，中央財政已撥付山東保障性住房補助資金76.94億元。而省級財政也增加瞭資金投入，今年安排獎補資金9億元，比去年增加1億元。同時發揮財政資金"以獎代新店房屋二胎補"的政策撬動作用，鼓勵引導市縣兩級財政籌集保障房建設資金116.49億元。

  據瞭解，山東將住房公積金增值收益全部用於公共租賃住房建設。同時，土地出讓收益、地方政府債券收入等各項資金捆綁整合，及時撥付到位。截至8月底，全省共籌集保障性安居工程建設資金202.43億元，已經到位110億元。

  山東省財政廳副巡視員宋新生介紹，山東搭建瞭省級財政融資平臺，國傢開發銀行已向該平臺首期預授信500億元。另外，各級財政部門也在探索多種籌資投資方式，包括貸款貼息、註入項目資本金等。

  周雲平說，棚戶區改造工程建設到現在，山東累計為棚戶區改造項目減免各類稅費67億元。其中，免征各類行政事業型收費和政府性基金；對以劃撥方式供應的棚戶區改造安置住房建設用地，除依法支付征地補償和拆遷補償費外，免交土地出讓收入；同時，對保障性安居工程涉及的營業稅、房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、印花稅、契稅等按現行規定減免優惠；對個人因房屋被征收而取得貨幣補償並用於購買改造安置住房的，減免契稅；個人取得的拆遷補償款免征個人所得稅；將企業用於符合條件的棚戶區改造支出的所得稅稅前扣除政策，由國有企業擴大至所有企業等等。

  保障房建設遭遇4大瓶頸問題，房地產商開發積極性開始減弱

  盡管山東在保障性住房方面形成瞭"山東經驗"，各方面走在瞭全國前列，但建設中暴露出的四大方面問題依然制約保障房建設水平的提高。

  22日，在談到保障房建設中存在的困難和問題時，山東省發改委副主任、省區域辦常務副主任秦柯和山東省財政廳副巡視員宋新生同時提到瞭資金缺口問題和進度不一的問題。

  就資金缺口和工程進度方面，秦柯介紹，今年國傢下達的保障性住房建設任務約需資金近700億元，但受國傢宏觀政策影響，企業貸款、政府平臺融資能力下降，地方財政社會事業等剛性必保支出逐年增加，財政增收壓較大。再加上融資渠道單一，目前山東保障房建設仍然存在較大資金缺口。與此同時，有的保障房存在進度緩慢的問題，建設計劃不能如期實施。"當前由於房地產形勢不太好，房地產商貸款難、資金回籠慢等因素，房地產商對保障性住房的建設積極性在減弱，從而也影響瞭資金的籌集和工程進度。"的確，大眾網記者從山東省住建廳瞭解到，社會資本在保障性住房建設方面發揮瞭非常大的作用，山東目前落實的961億元的保障房建設資金中，社會融資達到759億元，占總籌集資金的78.9%。

  宋新生也提到，當前商業銀行針對棚戶區改造項目的貸款額度有限，門檻高、優惠少，再加上，部分棚戶區拆遷難度大，在立項、土地、規劃、貸款審批等環節手續繁瑣滯後，直接影響到住房建設資金的投入，從而影響瞭工程的進度。

  另一個瓶頸性問題則表現在配套建設和退出機制不完善方面。省住建廳副廳長李力介紹，目前有的住房保障項目為嚴格履行法定建設程序和制度，存在選址不科學、規劃不合理、功能不完備、配套跟不上的問題。同時，由於多數地區機構設置和人員配備難以適應日益繁重的保障房分配、管理工作需要，信息化水平不高、無法實現對被保障對象的動態監管，導致部分不再符合保障條件的傢庭仍然占有保障房房源。

  而保障性住房價格管理政策滯後、住房保障方面沒有統一的法律法規等問題則成為制約山東保障性住房管理水平提高的第四制約因素。據山東省物價局副局長王海明介紹，目前保障性住房除瞭包括經適房、公租房、廉租房外，還有限價商品房、棚戶區改造安置住房等。但物價部門在對保障性住房進行價格管理時，隻有經適房、公租房和廉租房3種保障性住房有政策依據，其他的都沒有相應的政策依據。"現行政策顯然不適應當前管理需要，而且相關保障性住房價格管理政策過於宏觀、寬泛，存在文件套文件、文件轉文件的問題，缺乏具體操作性。"

  在談到上述問題出現的原因時，王海明說，由於國傢在保障性住房方面沒有統一的法律法規，保障性住房的政策散見於不同版本的文件中，隻是各地定價范圍各異。就連2008年已經列入國傢五年立法規劃的《住房保障法》，至今仍未出臺。

  另外，保障性住房的開發成本核算也處在無依據狀態。據瞭解，開發成本中的征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、建築安裝工程費、住宅小區規劃紅線以內基礎設施建設費等4項費用，都是確定開發建設成本中管理費和貸款利息以及利潤的基礎。但由於成本核算專業技術性要求高，目前全省還沒有統一的核算辦法，缺少系統完整的成本資料，定價準確性有待提高。

  省政協副主席栗甲：提高保障房建設標準讓大多數中低收入者滿意

  針對省直有關部門對山東保障房建設現狀以及存在困難和瓶頸問題，山東省政協副主席栗甲表示，山東保障房安居工程建設取得瞭很大的成績，使很多地區的住房條件大有改觀，有的地方甚至出現瞭舊貌換新顏的局面。

  但山東人口基數大，低收入傢庭較多，全省財力被9000多萬的人口基數一除，就變得十分有限，而保障房作為"底線需求"，受到全社會的關註。所以山東保障性住房建設任務重、壓力大。

  對此，栗甲提出，在保障房建設方面，各部門應明確責任。誰出錢、誰出力、誰建設、誰監管都應責任明晰，落實到人。同時堅持公平原則，做到保障房從規劃到分配信息公開透明，提高公眾知情度，審批、建設和管理等環節確保在陽光下運行。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-09-23/07542919130.shtml

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