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  長周期因素拐點凸現

  市場長期高景氣刺激瞭房地產投資的持續高速增長。2010-2013年,房地產開發投資完成額在全社會固定資產投資中的比重始終穩定在20%左 右。2013年,土地出讓金收入貢獻瞭地方可支配收入的33%,因此,房地產既是地方經濟增長的"支柱",同時也是地方政府的重要財政來源。要化解宏觀經 濟下行風險實現"穩增長"目標,必然需要先穩住樓市。要平衡地方財政收支,也必須二胎房貸貸款全省皆可處理依靠"土地財政"。在國務院2014政府工作報告定調"針對不同城市情況 分類調控"後,多數省市出臺的房地產新政救市基調高度一致,政策松動和刺激力度逐步升級。

  在房產需求以自住性需求為主時,人口密度決定房價。當房價上漲預期下的投資成為重要需求時,資本的流向決定瞭房價的走勢。東京、紐約等地房價明顯高於日本和美國其他地區,這是因為這些地區無論人口密度還是資本充裕度都高於其他地區,中國的房價情形也基本符合這個規律。

中國房地產進入調整周期

  城鎮化對中國房地產市場需求的影響減弱。高速城鎮化下城市人口的擴張支持瞭地產剛需預期,從而產生一定的價格上漲動力,但是泡沫卻出現在城鎮化 減緩但預期仍未充分調整時,此時投機是支撐房價泡沫的主要動因。中國城鎮化高速增長期已經過去。雖然與日本美國等城鎮化水平在80%以上的發達國傢相比, 我國的城鎮化潛力還很大,但是就目前人口結構和經濟形勢來看,未來的城鎮化速度以及城鎮人口增速都會明顯下降。農民工帶來的人口紅利即將消失,城鎮化的速 率將減緩。城市分化將逐步加大,不同經濟圈的產業結構調整和重新定位決定著地區城鎮化水平,缺乏經濟吸引力的城市不僅難以吸引外地流動人口,甚至本地人口 都將有外流趨勢。

  供給彈性加大形成房地產"弱平衡"長期格局。長達十餘年的景氣周期促進瞭中國房地產業的蓬勃發展。為應對旺盛市場需求、開發成本和政策調控的快 速變動,大型房地產開發商前瞻性的土地儲備充足,產品開發設計能力與生產效率不斷提升,商業模式也從最初的"囤地增值"過渡到"高周轉盈利",市場供給彈 性大大增強。在房地產需求趨弱的背景下,房地產供過於求的壓力將長期存在,高供應彈性意味著市場需求將得到及時、足額滿足,維持"弱平衡"市場格局將成為 未來房地產市場的新常態。



  人口因素對房地產市場的支撐力度減弱。上世紀70年代初和80年代中後期的人口高峰帶來瞭1985-2010年勞動力的增長,同時也帶來瞭房地 產"剛需"的增加。1986-2013年,商品房銷售面積銷量一路上漲(2008年金融危機除外),年均增速達到29.6%。全國住宅平均價格也由 1991年的756元/平米上漲到瞭2013年的5850元/平米。2010年,15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值,隨後開始下降,到 2013年這個比例下降到72.8%,人口老齡化趨勢顯現, 65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。

  房價收入比和人口密度體現長期價格趨勢。在地產投資需求減弱,買房者開始以自住性需求為主後,收入對房價的影響會逐漸體現出來。通過比較國內各 個城市的房價收入比,我們發現一線城市普遍較高,這與東京紐約等國際大都市房價收入比高於該國其他城市的情況一致;二線城市中杭州、廈門、福州、海口等也 較高,其人口密度、建成區可建商品房面積以及資本吸引力等成為房價收入比偏高的主要因素;三線城市中三亞、溫州房價收入比畸高,與當地居民實際可承受能力 形成較大差距。

  結婚置業是商品房需求的主要構成之一。從人口結構來看,我國20-39歲年齡的人數在2015年後出現明顯下行趨勢。我們預計全國新結婚對數將從2013年的1350萬對,逐年下滑至2020年的800萬對,年均增速為-7%,可見未來5年結婚置業剛需下滑。

  火焰過後是海水。中國房地產在經歷瞭2013年一輪價量齊升的快速增長之後,2014便陷入瞭量價齊跌的低迷狀態。一二三線城市房價漸次回落, 商品房成交量同比萎縮,土地購置量和購置價格也相應回落。截至2014年6月末,全國累計銷售面積48365萬平方米,同比下降6.0%;全國百城住宅平 均價已連續四個季度環比下降,71個城市環比出現下跌,其中包括歷來價格堅挺的一線城市北京、上海以及廣州,且跌幅逐漸擴大。與此同時,開發商拿地態度也 趨於謹慎,上半年累計土地購置面積14807萬平米,同比下跌5.8%;土地平均購置價格漲幅出現較大程度回落,同比增6.5%(2013年同期值 23%)。

  下行趨勢已經明確

  長周期因素將牽引房地產周期發生轉折。從海外經驗來看,當人口結構、城鎮化等影響房地產的長周期因素出現拐點後,將沿著市場需求"市場預期"市 場趨勢的路徑對房地產周期產生深刻的影響。2010-2015年是中國人口結構以及城鎮化的拐點發生的密集期,勞動力人口、城鎮人口及婚齡人口的變化共同 促成國內房地產在長周期上出現向下拐點。我們的測算結果表明,從現在直至2016年初國內新宅潛在供應量將始終對房地產價格形成較為明顯的抑制。



  部分城市人口呈現流出趨勢,價格已體現預期轉變。2010年後城鎮化進程已經放緩,城市間的不均衡尤為突出。在2010-2012年期間,全國 房地產平均價格上漲約10%的背景下,人口增速為負的15個三線城市中的蚌埠、開封、十堰、韶關、茂名、南通這6個城市以及人口負增長的省會城市南寧房價 已出現逆勢下跌,房價預期轉變與分化已提前出現。二三線城市人口城鎮化步伐大幅放緩甚至出現倒退,以至於對房地產的剛性需求也相應減少。

內容來自sina新聞

  通過廣東、福建部分主要城市的房地產同口徑數據進行比較,我們發現:與限購型城市相比,房地產政策管控較為寬松的非限購城市商品房銷售在進入 2014年後也出現同步下滑,兩者商品房銷量在二季度末的表現趨於接近。這表明無論政策調控存在與否,市場對房地產看漲的預期已經發生變化,目前市場對於 房地產進入調整周期的看法已經趨於一致。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-13/08272941394.shtml

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鄭竹俐

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