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  原創:

  "無論如何,手中有錢,心中不慌。"上述籌備在香港發債的內地房企負責人則告訴記者,十年期5%息率的債券支持,可以讓他們抵禦許多市場突發狀況。

  房企看漲不無道理,萬科公佈的9月銷售業績顯示,該公司前三季度累計實現銷售面積1098.7萬平方米,銷售金額1285億元,銷售額同比增長34%。

  惠戰銀十 沈陽開發商優惠增加搶市場



  與放款慢相比,銀行取消房貸利率成為普遍現象。從9月開始一線城市房貸利率優惠或者取消,或者限制多多;進入10月,這一現象開始蔓延至二三線城市,沈陽、南京、惠州等城市都傳出房貸錢荒的消息。

  加大土地供應

  進入10月,香港資本美元債市場一片繁忙,據投行人士透露,綠地、中海等內地龍頭房企紛紛舉行路演,籌備發行美元債。10月9日,中國海外發展 (00688.HK)就在香港舉行投資推介會,計劃發行十年期,孳息率約五厘的美元債。此前,中國地產(01838.HK)已在10月8日發行瞭總值 1.5億美元、票息13.5%的5年期美元債。

  "我們原本以為2013年的融資窗口已經關閉。"一位正在籌備路演的內地龍頭房企負責人表示,2013年6月以後,在美國QE退市的背景下,大批資金回流美國,香港債券市場市況不佳,許多有意借助海外債券融資的房企都不得不另謀出路。

  在2013年銷售火爆,回款迅速的背景下,開發商為何急於圈錢?

  "融資-圈地"循環

  第三季度沈陽購房者信心指數比一線城市高出7.5%

  同策咨詢研究的數據顯示,今年全年超千億元的房企有望增至7傢,而去年僅僅為3傢。

  10月9日,廣州市國土房管局公佈,該市前九個月住宅用地供應量同比增長229%,並將在2013年四季度和2014年一季度進一步加大住宅用 地供應力度。數據顯示,廣州已供應各類住宅用地526公頃,完成年度住宅用地供應計劃的88%。但該市房管部門的負責人表示,目前廣州有238公頃住宅用 地具備供應條件,未來將繼續加大供應力度。



  但據記者瞭解,該內容實際上是碧桂園高管微信群中發出的內部通報數據,而所謂"認購金額"並不等同於"合約銷售金額",一般而言,認購金額將滯後一兩個月才反映在合約金額內。但如果以碧桂園年初制定的620億元的目標相比,保守估計已有近四成增幅。

  正因為房企普遍看好未來的回報,也就形成瞭不惜舉債囤地的局面。

  香港證券人士向《中國經營報》記者表示,其中一個原因是做債務展期,也就是借新債還舊債。據Dealogic的數據顯示,截至10月7日,房企 在國際市場發行債券的未償還額達到410.73億美元,而2013年前三季度,內地房地產商發債的債券融資為163.26億美元。房企需要為即將到期的舊 債作財務準備,在量化寬松政策將退未退的微妙時刻,這些企業需要抓緊每一個"窗口期"。

  沈樓市最高成交價易主 萬科春河裡下榜豪宅漸隱退

  市場暗藏隱患

  有國際投行人士預計,10月後內地房企將進入發債高峰,未來發債規模將有機會超越9月。據數據公司Dealogic提供的數據顯示,9月已有5傢在港上市的中國房地產商發行瞭美元計價債券,合計融資16.8億美元,創瞭4個月的新高。

  在分析者眼中,這也是國傢房地產調控思路上的轉變,9月底國土資源部曾下文要求,各地要根據實際情況穩定土地供應水平,其中點名北上廣深等一線城市,要比照前3~5年住宅用地平均供地量,持續加大住宅用地供應力度。

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  實際上,宣佈加大推地力度的遠不止廣州,深圳、北京、上海都表示未來將加大土地供應。

  "我們預期各線城市將在四季度迎來推地高峰,特別是一線城市可能在國土部的督促下加大住宅用地的供給量。"瑞銀證券的分析師李宗彬認為。

  顯然,房地產調控的思路從抑需求到增供給轉變。"新一屆政府更傾向於用市場化的方式(進行地產調控)。"克爾瑞信息集團研究中心副總經理林波表示。

  對於手頭資金充裕,融資渠道暢順的房企而言,這無疑是十年難見的好機遇。數據顯示2013年前三季度,十大代表性企業累計拿地金額為2447億元,是2012年同期的1.5倍,比2012年全年還要高出11%。而第四季度,開發商的拿地熱情有增無減。

  不曾想美國的"退市"計劃比市場預期來得慢,9月發債的房企都取得不錯的成效。數據顯示,9月發債的旭輝地產獲得瞭超十倍的認購;而同期發債的 禹州地產,3億5年期美元債票息僅為8.75%,遠低於2012年10月發行11.75%的美元票息。這使得內地房地產企業趨之若鶩。

房企集中融資 囤糧備荒 市場暗藏隱患

  幾乎同時綠地集團也表示前三季度賣瞭1012億元的房子,成為今年第二個銷售金額超千億元的房企。

  而碧桂園10月8日也在資本市場弄瞭一回"千億門"事件,當天港媒報道碧桂園總裁莫斌向內部員工發短信稱,今年累計認購金額已超過1000億元,由於涉及敏感數據,導致碧桂園停牌公告。

  而另一個重要原因是房企要為即將到來的土地出讓高峰期囤積彈藥。"我們發債主要是為公司下一步發展做籌劃。"上述龍頭房企的負責人表示。

  又到融資季,最近重點房企的海內外融資馬力全開,目標直指即將到來的再一波土地供應高峰。加上銷售暢旺的金九銀十,房企似乎正走向難得一見的"好日子"。

  房企高歌猛進,其實也隱藏風險。記者從廣州幾傢重點開發商處瞭解到,從9月開始,房貸的回款速度開始拉長。"原本在客戶簽訂貸款合同繳納首期後,一個月左右銀行就會向房企放款。"一位房企項目負責人告訴記者,但現在有部分7、8月簽訂合同的房貸至今未到位。

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  房地產專傢楊紅旭表示,年底前首套利率優惠取消甚至上浮的情況仍將持續,甚至幅度會進一步增加,房貸吃緊現象有周期性,如果購房需求在2013年透支,明年房價的熱度就會有所降溫。

內容來自sina新聞

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-26/09272467958.shtml

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鄭竹俐

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