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購房者必看開發商永遠不會告訴你的9個潛規則

  國內房地產市場的炙手可熱,一方面是房產需求比較多,而另一方面則是因為開發商耍的小手段給原本過熱的房產又添瞭把柴。購房者在局外看房地產猶如水中望月霧裡探花,根本無法掌控住購房的主動權,購房的朋友想要智鬥開發商,就必須瞭解和看破開發商的樓市潛規則。

  1、售樓處的人不一定是開發商的人

  現在越來越多的房地產公司主張"輕資產",把銷售團隊外包給代理公司。代理公司通過售房來獲取傭金,多賣多得,因此具有更強的銷售力。這不會影響你買房子,但如果它們曾經對你有若幹個承諾,可能就有影響瞭。"有些代理公司的銷售為瞭賣出房屋,欺騙消費者說這個地段交通十分便捷,新開的地鐵就在附近,但其實地鐵通過的路線與這裡八竿子打不著,步行十分鐘可能是驅車十分鐘。甚至曾經有售樓處直接在小區附近自己模仿建瞭一塊地鐵路標的牌子。"一位曾經任職於多傢房產公司的銷售人員說。

  如果購房者遇到房價暴跌或房屋質量問題跑到售樓處去鬧事,很可能無功而返,因為這些都是開發商負責的事。

  2、買房送"學位"不一定能實現

  買房送"學位"不一定能實現

  不少買房者都是沖著開發商稀缺學位而來,"打包票"保證入讀。可贈送學位卻真正捆綁瞭隱性門檻,實際到瞭報名時突然門檻攀升,最終因為學位的指標、年限、戶籍等限制,公校學位兌現時要交贊助費,導致子女上學不成。

  開發商"送學位"的措辭有時候也用得巧妙,一方面樓盤的確有按照學區統一劃分、符合學區內學校的入讀條件便可入讀,此為學區房的"學位"之一。開發商出資"教育基金",與意向的優質教育資源的學校"買學位",但是有指標、年限的限制,卻沒有如實告知買房者,最終出現"僧多粥少"的情況時自然無法兌現當初的承諾,抽簽方式更存在暗箱操作的可能,無法讓急切需要學位的傢長業主們信服。關於學位甚少有開發商願意寫入合同內,消費者也無法合法維權。

  3、贈送面積是不受法律保護的

  贈送面積是不受法律保護的

  "買一層送一層","贈送超大花園",不少免費贈送的東西通常讓買房人很是受落。實際上,這種買一贈一的房間單價會比無贈送的同類戶型要高出不少。因為規避90/70政策限制,用小戶型配以贈送面積,達到更大空間效果。實際上贈送面積也會計入房價內,這點上銷售人員隻會告訴你,以實際使用到的面積計算,折算下來房價很便宜。但絕不會說,房產證上面贈送面積不會加入,這是意味著沒有產權的面積空間。

  尤其是1樓或頂樓的花園或天臺贈送面積,實際上在物權法中是歸所有業主共有,開發商通常不會寫入合同,一旦產生糾紛,恐怕高位接盤的業主"賠瞭夫人又折兵"。

  4、沙盤掩蓋"不利因素"

  沙盤掩蓋"不利因素"

  如果售樓處的銷售拿出沙盤為購房者介紹樓盤的綠化率達到30%或是更高,你可別輕易相信他。你在沙盤上看到的一大片綠色也許隻是停車場。一位有多年銷售經驗的售樓經理說:"由於地下的停車位面積不夠,開發商勢必要將停車的地方轉移到地面。這些地面往往是長草的空心磚鋪成,實際的停車場就這樣被偷偷變成瞭沙盤上的綠化帶。當然計算綠化率的時候也會包括這些"長草的空心磚"。"

  沙盤中常會看到一些用玻璃做成的透明小方塊晶體,它們可能是小區內的公共設施,也可能是待規劃中的建築物和居住樓棟。這些不明建築物和空地,極有可能在未來某一天變成現實的時候,給居住生活帶來負面的影響,比如在自傢買的樓面前就有另一棟樓拔地而起,比如承諾是帶規劃的綠地實際成為瞭一座高樓。

  5、你註意過房屋的"產權"嗎?

  你註意過房屋的"產權"嗎

  購買商品房時,你會看價格、看地段、看戶型......但是你註意到樓盤所處地塊的土地使用期限這個問題瞭嗎?也許你說你註意瞭,銷售人員告訴你房屋產權是70年或者50年等,但是通常意義上所說的"商品房"真正的居住時間到底是多少呢,按說每個樓的使用年限都是70年,但這個70年指的是哪個時間段?

  商品房實際的使用年限,按照正常的流程,產權是按開發商拿到地開始計算,一共70年。一般情況下,拿地到開工到最後交房,時間有兩三年。那麼,正常情況下,購房者拿到房子之後,實際的產權隻有六十七八年。但是如果開發商捂地或者捂盤呢,如果樓盤的地塊從拿地到交房花瞭五年以上的時間呢?

  6、樣板間裡有很多小手腳如傢具尺寸更小

  樣板間裡有很多小手腳

  有時候你當初在售樓處看到的樣板間到交房的時候就被拆掉瞭,那很可能是因為樣板間作為開發商的展示空間,一定會"揚長避短",充分體現樓盤戶型的優勢,而到瞭交房的時候為瞭避免那些過於"較真"的戶主發現自己的房子與樣板間之間存在差距而引起的紛爭,開發商"毀掉"證據。

  一位某房產公司的前營銷總監說:"其實樣板間很多都被"做瞭手腳"。比如床的尺寸要比正常的床小,衣櫃的徑深也比較淺,還會大量使用鏡子,巧妙佈置燈光,讓客戶感覺到更為廣闊的空間。"

  而那些搭建在樓盤中的實體樣板間最後會連同裡面的軟裝一起被賣掉。它們通常都建在二樓或是三樓這樣比較低的樓層,便於客戶看房。"一般樣板房最後會出售給"關系戶",但是由於裡面的傢具尺寸有問題,其實買樣板房並不明智。"

  7、戶型圖會故意制造錯覺

  戶型圖會故意制造錯覺

  從單套房的戶型圖上看到,為體現功能分區,設計戶型圖的單位會特意用餐桌椅、沙發、床、廚具、衛浴等來分別體現各功能空間,但是要註意,設計師在制作戶型圖的時候,可能會隨意縮放傢具的大小。記者就曾經見過一個戶型圖,餐廳開間可能僅有1.5米寬,但是卻"擺放"瞭一張6人座的超大餐桌,形成瞭餐廳非常寬敞的錯覺。

  一座樓宇的平層關系圖,能清晰體現一樓層所有單元的分佈,是兩梯兩戶還是一梯四戶,一目瞭然。該圖紙也能夠讓你清晰辨識,單位中電梯、樓道的設置等,以及你所關註的單位的位置房屋大門離電梯或者樓道口有多遠,房屋或客廳采光會不會被相鄰的單位所遮擋;自傢的洗手間會否正對鄰居傢的觀景陽臺,那就太大煞風景瞭。

  8、精裝修費用做貸款利息驚人

  精裝修費用做貸款利息驚人

  在精裝修房子的銷售環節,開發商會告訴你"裝修款也能做貸款"。看起來似乎對剛買房、手頭拮據的買房人來說,這筆裝修支出也可慢慢支付。可精裝修費用產生的利息非常驚人。

  以100平方米房子毛坯價為每平米10000元,裝修標準為每平方米1500元計算。按5年以上貸款基準利率(2012年7月6日後),為6.55%,如果還能獲得8.5折優惠的話,年利率即為5.5675%。以毛坯房和裝修款剝離計算,若買傢選擇三成首付,那麼即毛坯房貸款70萬元,選用20年期等額本息的還款方式,總利息產生約46萬元。裝修費總額為15萬元,同樣的方式做貸款,其中會產生接近10萬元的利息款。光是10萬元利息款,實際對於100平方米的毛坯房普通硬裝修也綽綽有餘。

  9、你的個人資料可能被賣出

  你的個人資料可能被賣出

  買完房子,你是不是會突然接到各種讓你去裝修、買保險(放心保)、買傢具的推銷電話?不幸地告訴你:你的個人信息已經被出售瞭!

  一位房產銷售經理解釋:"由於買房置業這個過程涉及到諸多環節,客戶的資料究竟是在哪個環節被賣瞭,我們也不得而知。銀行貸款會登記個人信息,所有的業主信息在物業公司也有備案。當然也有可能是銷售人員私下把信息賣給瞭別人。"購房是一個很長的利益鏈,賣給裝修公司、電器公司都有可能,但是出售最多的對象還是中介公司。"曾經就出現過在開盤的紅火階段有中介的人堵在售樓處外面要買客戶資料的情況。據說一份高檔別墅住宅的客戶資料的交易價格甚至達到瞭4000至5000元一份。"

  

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-06/11484118657.shtml
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鄭竹俐

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