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  而除瞭業主抗議雅居樂騙簽之外,部分業主還對劍橋郡項目的小學和幼兒園配套問題提出瞭不滿。有業主反映,雅居樂未能兌現項目將配套公辦幼兒園和小學的承諾,並將原屬公辦小學和幼兒園的物業承租給第三方,用於辦收費昂貴的私屬幼兒園以及小學。"雅居樂是不是窮瘋瞭,為瞭這點租金更改配套?"有業主如是表示。

  但業主對於雅居樂的解決方案並不滿意,"學校的設施都是現成的,為什麼要到年底才能移交公辦小學?"一些業主懷疑,之所以定到年底移交,是因為劍橋郡的樓盤正好預定在年底前賣完,開發商是在用空頭支票穩定民心。一旦樓盤賣完,開發商一走瞭之,誰也奈何不得。

  對於當前的雅居樂而言,降價引起的業主紛爭隻是"短痛",真正憂心的是降價帶來的利潤率急劇下滑。根據瑞銀的最新預測,雅居樂的降價措施將對其今明年的利潤率及盈利帶來直接的負面影響。該行估計,雅居樂今年及明年的毛利率將分別按年下跌3.9及2.2個百分點,至31.7%及29.5%;凈利潤率則各下跌3.5及1.4個百分點,至9.7%及8.3%。與此同時,瑞銀將雅居樂今年物業銷售預測下調21%。

 為收租,改配套?

  對此,雅居樂方面並未否認。面對業主的訴求,雅居樂給出的解決方案是:按照政府相關規劃要求建設區內小學,並承諾於2014年12月31日前向政府教育部門無條件移交劍橋郡公辦小學一所,公辦小學的具體開辦計劃及安排將由區教育部門統籌開展。

  對此,雅居樂方面向本報記者回應稱,此次推出的特價房在位置朝向方面相比之前推得要差一些,同時還要求客戶在付款方面滿足"一次性及快速支付條件",包括7天內馬上付款等,才可以享受特別優惠。"即便如此,價格也沒有外界傳的降30%那麼誇張,相比之前兩個月的網簽價,大概調整瞭15%。"雅居樂華南區營銷中心負責人表示,考慮到業主的情緒,雅居樂方面已經決定,對於涉及11日當天簽約的客戶,無論簽約與否,都承諾送裝修來補償。

 融資解壓 負債率創新高

  《中國經營報》記者在現場瞭解到,維權高雄內門建地貸款的這批業主大部分是在降價前一周購買劍橋郡的。一名業主透露,他們在6月5日當天接到雅居樂的通知稱,公司為瞭土建融台南大內土建融沖擊年中業績回饋老業主,凡在6月11日之前能全部交清房款或者上交三成以上房款並進行網簽的,房價在原有基礎上再享受95折的折扣;未曾料到,6月12日晚,雅居樂劍橋郡就推出瞭上述最低價達1.3萬元每平方米的特價單位,數天之內,總價近300萬元的一套房子就貶值數十萬元。"這是明顯的騙簽行為!"該業主對此氣憤不已。

  消息傳出,廣州樓市震動,早前購買瞭該項目的雅居樂業主們也"急瞭"。6月25日早上9點半,一批雅居樂劍橋郡的業主聚集在雅居樂地產總部的辦公地點廣州西塔樓下,舉著"雅居樂虛偽宣傳""冤!"等大字招牌,控訴開發商在銷售過程中存在虛假宣傳、騙簽等行為。

  "價格調整反映出雅居樂今年物業銷售的疲弱,在負債率較高的背景下,雅居樂率先做出這樣的調整是正確的,可以幫助其避過降價潮掀起的激烈競爭。"摩根大通的分析師們認為,雅居樂的降價雖會進一步拉低其利潤率,但能幫助其盡快回到安全的邊界。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-07/07472807116.shtml

  一夜貶值數十萬

  6月13日,雅居樂宣佈,旗下廣州番禺劍橋郡項目推出限量一口價特價單位100套,價格最低可到1.2萬~1.3萬元每平米,相比之前1.8萬元以上的均價,折讓達到30%以上。

  事實上,不管業主們如何不滿,雅居樂的降價確實取得瞭積極的效果。根據某房產數據中心統計數據顯示,從6月16日至6月22日,雅居樂劍橋郡網簽為90套,銷售均價為13532元/平方米;成交量在廣州在售樓盤中排名第一。

內容來自sina新聞

  "當初我們選擇這個高價樓盤,就是因為開發商在宣傳資料上承諾,樓盤將配備3個幼兒園,其中一個為公辦園;配備2所小學,其中一個為公辦小學,但現在幼兒園和小學都外包給瞭私營的培訓機構,屬於高端的國際學校,小學最高一年收費達12.8萬元,低的也收5萬元一年,幼兒園最貴的一年要交10萬元,便宜的也到瞭3600元一個月。"一名業主認為,雅居樂存在虛假宣傳的嫌疑。

  6月25日,雅居樂地產公佈,與恒生銀行、香港上海匯豐銀行等5傢銀行訂立瞭一筆為期3年的信貸協議,獲得26.65億港元的定期貸款信貸以及30億港元的超額貸款。這已是今年上半年,雅居樂在資本市場第四次融資。有消息顯示,該筆貸款利率為香港銀行同業拆息加420個點,高於同行同期貸款。

  雅居樂則回應稱,之所以定到年底移交,是因為要處理和第三方培訓機構樹童學校的合同問題,但業主仍然對此不依不饒:"私自和培訓機構簽合同是開發商幹的,為什麼要業主們也一起來承擔風險和損失?"

  目前,雅居樂仍在與業主代表就公辦學校配套問題進行協商,麻煩事仍未解決。

  在嚴峻的財務壓力下,雅居樂在資本市場融資的同時,也開始折價甩賣旗下樓盤以快速回收現金,其成都、常州、廣州以及佛山等地的樓盤已經傳出大幅降價消息,但降價也給雅居樂帶來瞭諸多麻煩。

雅居樂危局廣州項目一夜貶值數十萬

  今年前五月,雅居樂僅完成164.6億元的銷售金額,相當於其年度目標的34%,均價方面也是一路下滑,從1月份的12917元/平方米至5月份的9291元/平米,均價調整幅度接近30%,降價力度不可謂不大。

  截至2013年年底,雅居樂的凈資產負債率仍高達73%,盡管今年2月份,雅居樂先後發行瞭兩筆優先票據為之前的債務展期,但對緊繃的資金鏈未有任何的幫助,這促使雅居樂再次舉債。

  根據雅居樂此次與恒生、匯豐等5傢銀行訂立的信貸協議,雅居樂此次將獲得26.65億港元的定期貸款信貸以及30億港元的超額貸款。該份信貸協議並未提及該筆融資的具體利率,隻是加入瞭違約條款:若陳氏傢族不再共同直接或間接擁有超過50%雅居樂地產全部已發行股票,或陳卓林不再或停止擔任該公司董事會主席,便將產生信貸違約事件。

  早前的4月底曾有消息傳出,雅居樂當時正在籌劃一筆60億元的三年期貸款,貸款利率為香港銀行同業拆息加420個基點。外電報道,此次雅居樂達成的協議正是上述利率。那麼雅居樂的融資成本並不算低,同期內地地產商遠洋地產也獲得瞭一筆8億美元的香港銀團巨額貸款,其利率隻相當於倫敦銀行間拆放款利率/香港銀行同業拆息加碼310個基點。

  持續借債,也讓雅居樂財務報表持續受壓。瑞銀預測該公司年底凈負債率將由80%調升至90%,其負債水平紀錄將創新高。瑞銀稱,若計入今年剛發行的45億元人民幣永續證券,雅居樂年底的負債率將高達114%。針對目前的資金鏈情況,雅居樂方面一直未有正面的回應,但針對雅居樂近期迅猛的降價趨勢,廣州房地產業內人士趙卓文有評價稱:"價格一次降到底,甩賣決心很大,夠狠!也說明開發商資金壓力大。"

  (原標題為:雅居樂危局:七折甩賣融資解壓前途未卜)

  近兩年激進的擴張和疲軟的銷售,讓雅居樂當前面臨著前所未有的財務壓力。國際投行近期也紛紛發報告唱衰雅居樂,摩根大通、高盛均削減瞭雅居樂的目標股價。瑞銀更將雅居樂的股票評級下調至"沽售",預測該公司今年銷售將下調21%,年底凈負債率將創歷史新高。
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鄭竹俐

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