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1-12月中旬 沈陽商品房銷售1565萬m2 同比增31%
2013年的樓市可謂一波三折。先是高懸在年初的"國五條"樓市調控令眾房企紛紛搶市場而動，不料政策之寒意尚未來得及消散消費的熱情，就在下半年轉成瞭暖風，一路將房價、地價溫熱至年底，誰知此後的新政再給樓市添上一抹前途未卜。但不論如何，從數據來看，沈陽樓市在今年依然交出瞭一份更好的答卷，截至12月中旬1565萬㎡的商品房成交量比上一年增長30%以上。隻是，近三千萬的商品住房庫存在透露高競爭壓力的同時，也給瞭這個市場一記冷思考。
2013年，房地產市場雖然在政策環境的變動中備受爭議，但是依然在最後交出瞭一個滿意答卷。
據新峰地產、房譜網提供的數據顯示，2013年(截止到12月15日)，沈陽商品房供銷量同比大幅增加，其中新增供應面積為2114萬m2，同比去年增加瞭21.6%；銷售面積1565萬m2，同比去年大幅增加瞭31%；普通住宅的成交占比最大，各月平均保持在80%以上，其次為網點，占比6%-7%左右。此外，商業地產占比3%-5%，公寓產品占比2%-3%，別墅產品占比在3%-5%左右。今年商品房各個產品類型呈現出不同的成交結構和趨勢。其中，純居住類產品，如普通住宅、別墅等銷售占比均有提升，而商業、網點等投資類產品減少，公寓占比也在減少。機構分析，這主要是因為調控政策逐漸發揮瞭作用，投資投機類需求受到抑制，而健康理性的市場需求得到釋放。從各產品的分佈區域來看，寫字樓產品分佈相對比較集中，整體營銷體現為租、售或租售相結合的模式。在銷售量上，今年沈河區寫字樓共成交瞭近16萬平方米，占全市寫字樓成交量的5成。於洪、沈北等二環以外的區域，目前沒有寫字樓項目。2013年(截至12月15日)沈陽商品房各類產品銷售面積所占比例
供求關系
2800萬㎡住宅庫存 熱銷背後現超強競爭壓力
雖然今年的商品房和商品住宅成交在去年基礎之上一路高走，但是市場新增供應的增加與原有庫存的壓力，也給年底市場的溫熱一記冷思考。
2013年，沈陽市商品住宅新增供應量為1806.9萬m2，同比增加21.3%。成交1375.5萬m2，同比增加32.6%，呈現供銷量全線上升的態勢。可見，雖然銷售量同比大幅增加，但今年新增上市量亦處於較高水平，供銷比(供應量除以銷售量)為1.3，市場總體呈現出供過於求的局面。
今年，沈陽商品住宅的庫存量一直處於近幾年的高位。目前，商品住宅的宅庫存量已經達到2800萬平方米左右，可見市場熱銷的背後，眾多開發商面對的是超強競爭壓力，因此"平價走量"成瞭今年多數開發商營銷的基本思路。
面對不確定的市場因素，開發商今年利用各大營銷節點，加大推售力度，拓寬營銷渠道，多種營銷方式組合並用。開發商的讓利和變通，也是造成今年市場銷售成績不俗的一大原因。另外，從市場均價的走勢也能看出，今年沈陽房價在呈波浪式上升的同時，總體漲幅收窄。可見，價格的適度放松有效地刺激瞭需求。
環線情況
什麼樣的產品類型支撐瞭今年一路高漲的銷售總量？從數據中，不能看出，在調控的大背景下，60-120m2的中小戶型剛需產品主導瞭市場的熱銷。
從今年的商品住宅銷售結構來看，中小戶型占據絕對主導，滿足剛性需求的面積段在60-120m2的產品依然是銷售主力，占商品住宅總銷售量的67%。其中，大部分屬於首套住房的60-90m2的產品，銷售占比接近4成。近兩年，無論是國傢出臺的調控房地產的政策，抑或沈陽的地方性細則或法規，都不直接涉及首套房，因此，小戶型產品整體銷售一直保持在較好的成績。
從銷售的環線分佈來看，2013年商品住宅二環內外成交量比值接近2：8，打破瞭以往三七開的局面，二環內的區域尤其一環內，未來將主要以商業商務為主，商品住宅新增供應量將會進一步減少，大容積率、高密度、百米以上的高層是主流。而隨著城市化進程的加快，城市擴容，交通配套的完善升級，以及二環外相對較低的價格優勢，二環甚至三環外在未來將成為商品住宅的主戰場。
區域市場
從區域市場成交來看，商品住宅區域銷售量排名前三的於洪區、鐵西區、渾南新區三區共銷售瞭783.6萬平方米，占沈陽市商品住宅總銷售量的5成，成為當之無愧的年度熱銷區。
其中，下半年發力的於洪新區超過瞭上半年的銷冠渾南新區，沖上榜首。這主要是因為：一來於洪區供應產品以剛需為主，迎合市場需求；二是區域整體價格在十區中處於比較低的水平，性價比較高；三是北於洪區眾多品牌開發商的進駐，比如萬科、中海、華潤、保利等極大帶動瞭片區的人氣；而於洪新城，也是諸多大盤熱銷，尤其碧桂園銀河的銷售量創造瞭沈陽單盤成交量的歷史峰值，不僅是於洪區今年奪冠的重何謂二胎房貸缺錢急用哪裡借錢要支撐，同時也帶動瞭周邊的成熟度，吸引更多開發商和購房者關註於洪新城這一熱點片區。擁有瞭南北兩大熱銷片區的支撐，在未來一段時間，於洪區還會有比較好的表現。
縱觀房企和樓盤的銷售排行，依然是品牌開發商及樓盤占據主導，強者恒強。目前入沈的品牌開發商，基本都是多盤聯動，同時運作，全城佈局，產品線豐富，同時2胎設定任何問題免費諮詢品牌及口碑的傳播，亦使得他們在銷售上占據高點和有利位置。
從截至目前的數據來看，無論從銷售面積還是銷售額，碧桂園集團及旗下銀河城項目，已經可以毫無懸念地問鼎房企和單盤的銷售冠軍。今年碧桂園在沈擁有5個在售項目，目前，其商品住宅銷售面積已經超過瞭排名第五的和平區全區的成交量，同時超過瞭排名第二的中海和排名第三的萬科兩企業之和。
單盤來看，碧桂園有三個項目入圍樓盤銷售量排行前十。而碧桂園銀河城，銷售面積超70萬平方米，單盤銷售量創沈陽歷史之最，接近華潤和保利兩公司今年16個在售項目的銷售總和。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/17582565713.shtml
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