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一線城市樓市維持弱平衡京滬樓盤降價廣深探底
近期部分城市樓市政策微調，但一線城市尚未有限購放松的跡象。中國證券報記者瞭解到，北京、上海成交量略有反彈，廣州、深圳房價有所下挫，各地開發商主打以價換量的銷售策略，部分剛需人群的購房意願有所恢復。
業內人士透露，目前北京一些樓盤項目已經開始降價。據悉，大部分促銷樓盤的降幅在5%-10%之間，部分樓盤的降價幅度甚至接近20%。這種降幅近幾年在北京樓市較為罕見。
北京房價下挫 上海成交"翹尾"
在諸多項目降價、部分需求釋放的狀況下，7月以來北京樓市終於出現小幅反彈。來自北京市住建委的數據顯示，受自住房集中成交影響，今年7月北京新建住宅合計簽約套數為6200套，環比上漲21.5%，為最近3個月的高點。根據中原地產的數據，若剔除自住房的因素，7月北京新房簽約均價為24979元/平方米，環比有所下跌。
二手房方面，7月北京簽約二手房住宅8059套，環比上漲23%，創最近4個月新高。同期，北京二手房成交均價為28900元/平方米，比6月的29200元/平方米有所下挫。
業內人士認為，以價換量成為近期北京樓市的主旋律。8月以來，北京樓市的成交量出現回升態勢，從全國范圍來看，這種持續回暖並不多見。
除瞭有開發商直接對價格進行調整以外，北京還湧現出一些變相價格優惠措施，包括購房送面積、購房送物業費、"一成首付"等等。在信貸門檻高企的情況下，一定程度上降低瞭購房者的實際成本。
7月的上海樓市並不景氣，但月末出現瞭翹尾行情。7月上海新建住宅成交70.1萬平方米，環比下降1.8%，同比則下降9.1%。然而7月底，上海新房成交卻出現"翹尾"行情。上海中原地產數據統計，上海7月最後一周成交面積為20.2萬平方米，環比上漲49.5%，與7月前幾周每周約14萬平方米的成交量相比，有較大幅度提升。
7月上海成交面積前三甲的項目總價均不高，單價基本在20000元/平方米之下。市場中一些項目出現瞭降價行為，以價換量確保銷售任務能夠完成。分區域來看，7月銷量較好的樓盤主要分佈在南匯、奉賢、松江等外環區域。從供應上看，剛需樓盤開始發力，成為供應主力，開盤總量雖環比下降6成，但剛需產品占比達85%，為近4個月的新高。
業內人士表示，雖然7月18日上海曾重申嚴格執行限購政策不放松，但對於購房者來說，對政策未來走向的猜測產生瞭房價上漲預期，促使部分消費者逐步走出觀望。中國證券報記者走訪發現，不少開發商坦言要等"限購松綁"才開盤，一是擔心近期開盤市場信心不足，二是對下半年上海樓市調控政策放松抱有期待。
上海中原地產研究總監宋會雍表示，炎熱的夏季原本是樓市淡季，購房者的看房熱情普遍會有所降低。但由於剛需置業者對價格更加敏感，因此一旦房價有上漲"信號"，最先有所動作的一定是剛需購房者。
廣州延續頹勢 深圳冷風勁吹
7月以來，廣州樓市延續瞭上半年的頹勢。廣州市國土房管局公佈的數據顯示，7月廣州全市新建住宅網簽4465套，環比量價齊跌，成交量同比大跌28.89%，創下年內新低。其中，7月廣州全市新建住宅網簽均價達15133元/平方米，同比漲8.76%。
二手房方面，中原地產成交數據顯示，7月份廣州二手住宅成交量繼續維持低位，成交宗數已連續多月下滑，環比上月跌幅達33.6%，同時全市二手住宅成交均價為24294元/平方米，環比上月微降0.5%。
合富輝煌房地產研究中心預測，由於廣州中心城區與各周邊地區的供應和需求不一樣，廣州各地區價格下行的區間也不一樣。南沙等邊遠地區由於供大於求，價格降幅領先，中心城區由於供應較少，房價下跌空間相對較小。
&高雄甲仙農地貸款emsp;深圳市場濃厚的觀望情緒影響瞭開發商的推盤熱情。深圳中原地產的數據顯示，深圳7月推盤量不足2000套，環比下降25%。在成交方面，7月全市成交面積為22.65萬平方米，環比下降3%，成交套數為2425套，較上月減少3套，同比則下降28.6%。中國證券報記者註意到，這是繼4月份市場反彈之後，深圳連續第3個月出現成交量下滑。
成交價格持續走低也同樣宣告樓市還未回暖。上述機構統計顯示，7月深圳市新建商品住宅成交均價為22563元/平方米，環比下跌3.75%，同比微跌0.13%。從價格走勢來看，成交均價在5月份達到峰值，6月和7月均出現環比下降。
二手房市場亦不甚理想。深圳市規劃和國土資源委員會公佈的數據顯示，7月深圳二手住宅過戶數為4062套，環比微增1.35%，同比大幅下降45.22%。本月成交量較上月雖有小幅增長，但遠遠不及去年同期水平。在價格方面，7月深圳二手住宅市場成交均價為30813元/平方米，與上月基本持平。但考慮到成交結構因素後，全市二手住宅實際成交均價小幅下跌。
深圳當地機構分析認為，樓市政策短期難有大的改變，市場觀望情緒未能得到實質性緩解，信貸政策仍然偏緊，開發商定價未出現明顯下調，導致樓市仍處於農地變建地條件算公式利率多少免費諮詢試算利率多少免費諮詢試算低迷狀態。
不過，隨著傳統銷售旺季"金九銀十"臨近，進入8月開發商推盤熱情有望激活。機構數據顯示，7月深圳取得預售證的項目有13個，供應套數達5165套，但實際最終開盤的項目僅有10個，推售套數減少到1943套。業界預計，深圳8月新推盤的項目數量有望增加至18個。
預期搖擺不定 市場博弈加劇
上海易居房地產研究院發佈的《7月份典型城市新建商品住宅成交報告》表示，在剛剛過去的7月，全國30個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長10.5%，同比減少14.0%。30個城市中，有18個城市的成交量出現瞭環比增長，這引發瞭業界廣泛關註。
不過，7月份四個一線城市新建商品住宅成交面積為196萬平方米，環比減少9.4%，同比減少26.5%。至此，一線城市保持瞭連續9個月的同比下滑態勢。
"近期一些地方政府調整瞭樓市政策。很多房企積極跟進，加快推盤節奏並加大降價促銷力度。"易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，出現正負10%的環比波動，尚不能說明市場已經復蘇。8月市場成交不會出現大的變化，或與7月持平。而9月的成交預計將比8月出現明顯反彈。
復旦發展研究院金融研究中心主任孫立堅認為，一些城市限購令松綁未能消除人們對代表性城市房價看跌的悲觀預期。但隨著政府穩增長的政策取向越來越明朗，在"微刺激"不斷加碼的影響下，區域經濟增長趨勢逐步向好，這也會對未來各地樓市起到一定的穩定效果。
中原地產首席分析師張大偉認為，目前北京的一些項目已經開始降價，並獲得瞭市場的接受。據悉，大部分降價項目的降幅在5%-10%之間，而少房貸二胎利率是多少怎麼貸款比較會過件部分項目的降價幅度甚至接近20%的水平。這在近幾年的北京樓市甚為少見。
張大偉指出，當前市場的預期仍搖擺不定，未來的政策基調的細微變化，可能對市場帶來不小的影響。因此當前的市場正維持著"弱平衡"，但這種平衡很容易被政策或市場動向所打破。
德佑地產研究總監陸騎麟表示，隨著近來江浙二三線城市的紛紛松綁限購，上海已經成為瞭"政策孤島"。一些城市限購松綁可能使開發商的心理產生一定變化，認為"政策已經到頭"。此外，二三線城市限購松綁客觀上有利於開發商資金回籠，這些因素或對滬上樓盤降價促銷產生一定的消極影響，進而影響下半年樓市回暖。
深圳地產分析人士認為，相比限購政策的放松，信貸政策對市場的影響更為明顯。未來樓市能否回暖，主要依賴於信貸是否能繼續加大對剛需人群的支持力度，以及開發商會否在價格上作出讓步。整體而言，樓市探底趨穩的可能性較大。
業內人士表示，與全國大多數城市不同，當前一線城市樓市的基本面仍然是"供不應求"，隨著價格調整，供需雙方的博弈態勢逐漸發生變化，需求會陸續釋放。由於一線城市土地成本高企，大部分項目的價格降幅不會超過20%。受此影響，未來一線城市樓市的成交均價恐難有繼續下探的空間。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-13/08012862220.shtml
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