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內容來自sina新聞

一線城市拿地等於大冬天捧上暖寶寶？



  一線城市需求萎縮土融建融宜蘭壯圍土融建融程度為所有城市中最高，復蘇也最為緩慢，這使得商品住宅庫存正大幅走高，消化周期持續拉長，去化風險逐步加大

  近期，個別一二線城市高溢價地新竹尖石土地貸款塊頻出，土地市場頗有"春江水暖鴨先知"之勢。

  不論是政府年底加快土地出讓節奏，還是房企的存貨不足，抑或是救市政策刺激，使得房企信心提振，土地市場看似陰霾漸散。尤其是今年以來，諸多二三四線城市庫存壓力凸顯，房企為規避風險而蜂擁至一線城市拿地，使得一線城市土地市場與商品房市場形成截然相反的兩重天格局。

  那麼問題來瞭，一線城市高價拿地就真的"安全"嗎？

  前三季度地價增速放緩

  11月2日，國土資源部發佈瞭2014年前三季度主要統計數據。

  期內國有建設用地供應達到38.1萬公頃，同比下降17.1%。其中房地產用地供應量為11萬公頃，同比下降19.4%。

  就地價而言，截至三季度末，全國105個主要監測城市中，綜合地價為3458元/平方米，同比增長6.4%。商業地價達6527元/平方米，同比增長6.1%，而今年上半年該數據的同比增幅為7.5%，增長幅度收窄1.4個百分點。在住宅方面，地價達到5236元/平方米，同比增長7.0%，相較於今年上半年9.1%的增速，亦放緩2.1個百分點。

  整體來看，各類地價同比、環比增速均在持續放緩。

  就全局而言，土地市場形勢看似不容樂觀，但從局部城市來看，卻是幾傢歡喜幾傢愁，各線城市表現分化明顯。

  一線城市及部分二線熱點城市得益於需求旺盛、土地稀缺等優勢，房企競爭者眾多，溢價率逐步走高。北京、深圳、南京、廈門等多個城市高溢價地塊頻出，上海張江地塊溢價率高達93%，深圳年度首幅拍賣地塊溢價85%，廈門海滄區"孿生地塊"分別溢價80%和66%，H2014P05號地塊更是刷新島外土地成交單價。而三四線城市則多以底價成交甚至流拍。

  從2014年1至10月份的土地出讓金來看，一線城市中北京表現最為優異，前10個月的累積出讓金達1781.44億元，已逼近2013年1821.8億元的年度紀錄，若延續現今形勢，預計今年或可突破2000億元。

  廣州、深圳前10個月土地出讓金與去年同期相比下降一成左右，但廣州近期持續加碼，11月份將一口氣出讓19宗住宅、商業地塊，總起拍價超過300億元，深圳於10月中旬進行的年度首宗住宅用地拍賣，攬金47億元，首戰告捷。可以預期，該兩城後兩月土地出讓應該會頻頻發力，全年土地出讓金額同比降幅收窄不在話下，趕超也未嘗沒有可能。

  與上述一線城市稍顯差距，上海前10個月土地出讓則表現較差，累積達1054.24億元，同比下降近4成。但預計年底前還將有數幅"重量級"地塊陸續上市，11月17日，董傢渡地王將正式舉行掛牌交易活動，底價即248億元，全年土地出讓金追平去年可期。

  重點房企回歸一線潮湧依舊

  據CRIC監測的30個重點房企拿地數據來看，回歸一線城市的拿地潮依然洶湧，諸房企在土地市場拼搶愈演愈烈。

  今年前10個月，重點房企在一線城市共拿地91幅，占總拿地量的18%，較去年全年增加2個百分點；在一線城市拿地的總建築面積約為1560萬平方米，占總量的14%，較去年繼續增長4個百分點；30傢重點房企拿地金額比重上漲幅度最大，前10個月在一線城市拿地共耗資2435億元，超過去年全年的2400億元，耗資占比上升20個百分點，達53%，占到全國拿地資金的半數以上。

  房企如此熱忱，是否暗示著在一二線城市拿地就能高枕無憂？非也。

  首先，就一線城市和部分熱點二線城市而言，今年以來的房地產市場表現並不盡如人意，一線城市需求萎縮程度為所有城市中最高，復蘇也最為緩慢，這使得商品住宅庫屏東土地貸款房貸存正大幅走高，消化周期也在持續拉長，去化風險逐步加大。

  其次，按照現在的節奏，房企在同一時間集中拿地，未來供應勢必也將集中釋放，屆時競爭將更加激烈，利潤空間不如預期可觀不可避免，新憂舊患雙管齊下，結果堪憂。

  再次，在一個比較長的時間緯度而言，隨著城鎮化率的逐步放緩，區域經濟發展使得一線城市的人口吸附力日益減弱，加之北京、上海、深圳等城市二手房成交量已開始全面超過新房成交量，未來一線城市市場需求容量增長將不會復制過去十年的走勢，一線城市新房市場供需將逐漸趨於平衡。

  雖然一二線重點城市拿地風險相對較小，但若盲目哄搶，風險系數將會驟增，即使在同一城市內，各區域土地市場供求關系也存在較大差異。在房地產市場進入"新常態"的大背景下，拿地必須結合區域存量及未來前景綜合判斷，在自己的能力范圍內擇優而取。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-16/10554594488.shtml

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