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鑒略宋欣長沙綜合體後天會很好 明天有壓力
【廣廈會客廳第83期：地鐵城市影響力幾何】
編者按："誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來。" 這句口號式的標語背後，是一場城市綜合體的瘋狂擴張。
在長沙，萬達廣場、保利國際廣場、北辰三角洲、華遠華中心、奧克斯廣場、德思勤城市廣場、喜盈門范城、運達中央廣場、新華都萬傢、華悅城等等，超過30個城市綜合體遍地開花，正上演著一場似乎永不落幕的城市劇。可以預見的是，未來的5至10年，長沙城市綜合體將進入競爭更加激烈的時代。
在這龐大的城市綜合體集群中，誰又能真正做到左手住宅、右手商業，承載起一個片區乃至一座城市的人氣、商氣？
前瞻產業研究院今年發佈的《2013-2017年中國城市綜合體行業發展前景與投資價值預測分析報告》分析認為，我國城市綜合體已進入高速增長階段，各大城市城市綜合體如雨後春筍，發展非常迅猛。商業驅動型、住宅驅動型、文化驅動型、休閑旅遊驅動型......各地的城市綜合體在快速發展的同時，都註重選擇適合自身的開發模式，以在避免同質化競爭的同時，為城市註入更高質量的生命建築群。
對於長沙而言，目前的綜合體大致有哪些類型？同質化競爭是否嚴重？城市綜合體和城市發展理想模式在哪裡？發展未來在何方？本期會客廳，新浪樂居、長沙晚報力邀長沙鑒略房地產策劃有限公司總經理宋欣探討長沙究竟需要怎樣的綜合體及綜合體與城市應有的發展之路。
高雄鳥松農地貸款議題一：長沙目前的城市綜合體包括瞭哪些運營模式？運營過程中應註意哪些方面？
長沙鑒略房地產策劃有限公司總經理 宋欣
宋欣：長沙目前多的是商業綜合體，城市綜合體不管是商業、商務、居住、會展、會議，是以真正具備城市全功能集約化的混合功能的綜合體才能稱為城市綜合體。一般情況下，綜合體具備三種以上的功能，一個酒店、一個寫字樓、一個公寓，可以稱為綜合體。真正具備城市功能的城市綜合體非常之少，TOD模式、交通樞紐為核心價值的這種模式擺在綜合體下面，事實上真正具備城市全功能集約化的綜合體沒有，或者非常少。
議題二：長沙綜合體的開發數量和質量，是否超出瞭城市承載力出現瞭泡沫傾向？
宋欣：可能長沙有五十個綜合體，有四十個是一樣的，這個就導致瞭相對的多，這是一個過度的建設或者是浪費。目前在長沙這個城市當中，我們對於綜合體建設的房子二胎轉貸缺錢急用哪裡借錢資金來源，大部分還是來源於銷售。不像香港、美國的模式，通過信托資金、通過融資，通過建設以後持有，再去找海外的投資銀行進行處理，實現建設資金的轉化。
開發商建設綜合體要面臨的第一個問題就是銷售問題，單一的功能重合的東西太多。舉一個數據，可能五年左右有五六十個綜合體項目，高度超過200米的建築，三到五年內有三十座，在長沙，這是非常恐怖的。上半年的寫字樓，基本上是消化存量，將近二胎借款廣告50萬方，從這個角度上，整個三到五年當中，長沙的寫字樓供應量要達到460萬方以上。
議題三：長沙綜合體的開發數量和質量，是否超出瞭城市承載力出現瞭泡沫傾向？
宋欣：從需求上看，一般從國際或者世界上的發展規律來說，一般人均GDP在1萬美元以上，這座城市的綜合體就進入到快速發展的時期，這是一個普遍規律。長沙目前2012年的GDP在1.4萬美元，所以說從這個角度上說，長沙正好處在城市綜合體快速發展的快車道上面。從消費的角度來說，基本上按行業的測算比例，如果按人均每年消費1萬元，十萬人也就是十個億，基本上會支撐起一個所謂的綜合體項目。從這個角度上說，我們的消費能力遠遠可以滿足更多綜合體的建設或者需求，（文字整理 彭丹夏）
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-22/17053467878.shtml
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